STJ:
Arrematante de imóvel é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas
O arrematante de imóvel em hasta pública – desde que conste do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem – é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação.
O entendimento foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O colegiado destacou que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, e que, por esse motivo, admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.
Outro ponto destacado pelo magistrado, que citou julgados anteriores da Terceira e da Quarta Turmas, é a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas.
“Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos”, concluiu o ministro.
Método de pagamento diverso não descaracteriza contrato para fins de aplicação da Súmula 308
A mera existência de compensação como forma de pagamento de parcela significativa do preço de um imóvel não é suficiente para afastar a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Com esse entendimento, a Terceira Turma da corte deu provimento ao recurso de um consumidor e, aplicando a súmula, afastou a oposição da hipoteca diante dele. O colegiado determinou que o juízo competente prossiga no julgamento das demais questões do processo, decidindo acerca da outorga da escritura e do eventual direito da instituição financeira ao recebimento do saldo remanescente.
Segundo o ministro Marco Aurélio Bellizze, relator, é relevante verificar se o caso em debate se refere a incorporação imobiliária, cuja construção foi financiada e com a unidade efetivamente negociada entre as partes com o intuito de transferência de propriedade.
“A teleologia do instituto é tão somente a proteção dos negócios finais, realizados de boa-fé, sobre os imóveis construídos ou em construção; a mera existência dessas circunstâncias fáticas é o que atrai a mitigação da hipoteca no mercado de incorporações imobiliárias.”
Para o relator, não há como afastar a aplicação da súmula com o entendimento de descaracterização da compra e venda.
“É incontroverso que parte significativa do preço foi quitada em razão de crédito existente previamente e também decorrente da obra. Trata-se, portanto, do instituto da compensação, e não de dação em pagamento”, explicou Bellizze.
O ministro ressaltou que, ainda que se referisse a dação em pagamento, “o objeto do contrato não seria a prestação de garantia, menos ainda a alteração da ordem legal de preferência do crédito, mas sim de extinção do débito pela transferência da propriedade do imóvel em si”.
A situação fática, segundo o ministro, evidencia que o objetivo final era a transferência de propriedade do imóvel.
“O fato de o pagamento de parcela significativa do preço para a aquisição da propriedade não ser em pecúnia (e o pagamento do preço com outros bens não é raro nesse mercado), além de não implicar em necessária alteração da tipificação contratual, não é suficiente para afastar a finalidade do negócio praticado – transferência do título de propriedade”.
STJ fixa repetitivo sobre início dos juros de mora devidos por promitente-vendedor de imóvel
A 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador – a partir da citação ou do trânsito em julgado da sentença – nos contratos anteriores à lei do distrato.
O colegiado acompanhou o voto-vista divergente apresentado nesta quarta-feira, 14, pela ministra Isabel Gallotti. A tese fixada por maioria de votos foi:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
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