Superior Tribunal de Justiça (STJ)
Corretor tem direito à comissão se venda do imóvel não se concretizou por motivo estranho à sua atividade
A comissão do corretor de imóveis é devida quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de duas corretoras para reconhecer seu direito de receber a comissão, apesar de o negócio não ter sido efetivado.
As corretoras recorrentes intermediaram uma venda e, quando já estava agendada a lavratura da escritura no cartório de registro de imóveis, a compradora não compareceu, o que levou à rescisão contratual por arrependimento.
Em primeira instância, a promissária compradora foi condenada a pagar a taxa de corretagem, mas na sequência o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento à apelação para afastar o pagamento, sob o fundamento de que a não concretização do negócio não enseja a percepção da comissão.
Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, o negócio foi desfeito sem nenhuma contribuição das corretoras, ou seja, o arrependimento da contratante se deu por fatores alheios à atividade das intermediadoras.
Resultado útil
De acordo com a relatora, o ponto central da controvérsia é definir o que se pode entender como resultado útil da atividade do corretor de imóveis.
“Para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si”, declarou.
“Se posteriormente houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor, via de regra”, concluiu a ministra.
Nancy Andrighi ressaltou que o STJ já decidiu no sentido de que, estando o arrependimento da parte relacionado à falta de diligência e prudência do intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem.
Ela mencionou o REsp 1.272.932, no qual a Terceira Turma, analisando situação semelhante ao do recurso em julgamento, entendeu que é preciso ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil.
A ministra disse que as provas dos autos são claras em demonstrar que houve a assinatura do contrato, intermediado pelas corretoras, e depois o negócio foi desfeito por fatores alheios à atividade das intermediadoras, o que justifica o pagamento da comissão.
Leia o acórdão.
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Tribunal Superior do Trabalho (TST)
Cabem honorários quando ação é extinta sem resolução do mérito, fixa TST
O fundamento central da condenação em honorários é a noção de causalidade. Assim, cabe o pagamento à parte vencedora mesmo que extinto o processo sem reconhecimento da sucumbência.
Foi com base nesse entendimento que a 5ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho decidiu que cabe pagamento de verba honorária mesmo quando a ação é encerrada sem a resolução do mérito. O entendimento foi fixado em 18 de dezembro de 2019.
“Como está pacificado na doutrina, na lei e na jurisprudência, o fundamento central da condenação em honorários é a noção central de causalidade, de sorte tal que, mesmo extinto o processo sem o reconhecimento da sucumbência, a só provocação do aparato judicial, gerando a atuação necessária do advogado da parte contrária, consumindo-lhe tempo e exigindo a preparação de peças, além de demandar deslocamento aos fóruns judiciais, é o que basta para justificar a condenação”, afirmou o ministro Douglas Alencar Rodrigues, relator do caso.
O colegiado considerou que a sucumbência não é um princípio em si mesmo, mas um indicador do verdadeiro princípio: a causalidade. Assim, responde pelo custo do processo aquele que deu causa a ele, seja ao propor demanda inadmissível ou sem ter razão, seja obrigando quem tem razão a vir a juízo para obter ou manter aquilo que já tinha direito.
Omissão
De acordo com a decisão, o silêncio da Lei 13.467/17 a respeito de casos em que o desfecho da lide se dá por razões como ausência de resolução do mérito configura omissão, “abrindo espaço para aplicação subsidiária da legislação processual comum”.
O entendimento foi tomado com base no artigo 769 da CLT, que afirma que “nos casos omissos, o direito processual comum será fonte subsidiária do direito processual do trabalho”. Assim, considerou que cabe o uso do artigo 22 da Lei 8.906/94.
“Não parece haver sentido jurídico ou lógico-sistêmico em limitar a incidência da verba honorária apenas aos casos de sucumbência, afastando o direito dos advogados, essenciais à administração da Justiça, à percepção dos valores devidos em razão do exercício de suas funções, ainda que limitado ou facilitado em razão do desfecho da demanda”, prossegue o relator.
A tese, foi fixada por unanimidade pela 5ª Turma ao julgar recurso de revista em face de acórdão que negou pagamento dos honorários advocatícios.
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RR 1001945-20.2017.5.02.0263
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