SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – STJ
Ação de despejo é a via processual adequada para comprador tomar posse de imóvel locado
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o meio adequado para ter a posse do bem, no caso de aquisição de imóvel locado, é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão na posse.
O entendimento teve origem em ação de imissão na posse ajuizada pela compradora de um imóvel alugado, após denúncia do contrato de locação firmado pelos antigos proprietários, com o objetivo de entrar na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava averbado na matrícula do imóvel e que o locatário não respondeu às tentativas de renovação do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.
Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade do instrumento processual manejado pela nova proprietária, pois, com base nos artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991, a ação adequada seria a de despejo, independentemente do fundamento do término da locação.
Alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação
Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a alienação do imóvel permite ao comprador a denúncia do contrato de locação (artigo 8º da Lei 8.245/1991), tendo em vista o princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as estipulações do contrato só produzem efeitos entre as partes contratantes).
Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que a exigência da posse por quem adquire imóvel alugado seja feita em ação de despejo, porque a alienação durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade.
“O adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato, se assim desejar, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia”, afirmou o relator.
Retomada da posse não pode ferir o direito de quem ocupa o imóvel regularmente
Em relação à averbação do contrato junto à matrícula do imóvel, Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo novo proprietário antes de vencido o prazo.
“Se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo”, disse o ministro.
O magistrado ressaltou que entendimento diverso poderia “malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem”, recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira no REsp 1.590.765, que tratava da mesma controvérsia e do mesmo locatário.
Leia o acórdão no REsp 1.864.878.
Prescrição ocorrida após a coexistência de dívidas não impede a compensação, define Terceira Turma
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a prescrição só impede a compensação de dívidas se ocorrer antes do momento de coexistência das obrigações. Dessa forma, segundo o colegiado, se o prazo prescricional for atingido após o período da simultaneidade dos débitos, não haverá problema para a compensação.
O entendimento foi estabelecido em recurso originado de embargos à execução opostos por dois clientes contra o fundo de pensão responsável por financiar a compra de um imóvel.
Segundo os autos, a financiadora ajuizou execução de título extrajudicial em agosto de 2015 porque, desde janeiro de 2004, os clientes deixaram de pagar as parcelas do bem adquirido em 1991, de modo que a dívida venceu antecipadamente, alcançando o valor de mais de R$ 1 milhão.
Em contrapartida, os clientes, apontando excesso de execução, sustentaram que o valor das prestações estava em desacordo com o contratado e que a instituição responsável pelo financiamento se apropriou da reserva previdenciária de um deles, havendo uma compensação integral do débito – sendo cabível, inclusive, a restituição do indébito em montante superior a R$ 400 mil. Para apurar o excesso e o montante de restituição, eles postularam a realização de perícia técnica.
Em primeiro grau, o juiz negou o pedido de produção de provas e declarou a prescrição da pretensão dos clientes de receber as contribuições previdenciárias cobradas de forma supostamente indevida. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, segundo o qual a repetição de indébito também não poderia ser pleiteada em embargos à execução.
Interpretação ampla dos institutos da prescrição e da compensação
A relatora do recurso dos clientes, ministra Nancy Andrighi, lembrou que, conforme previsto no artigo 368 do Código Civil de 2002, a compensação é caracterizada como meio indireto de extinção da obrigação.
A ministra afirmou que tal instituto é direito potestativo extintivo e que, no ordenamento jurídico brasileiro, opera, por determinação legal, no momento da coexistência das dívidas, ou seja, para que as dívidas sejam compensáveis, elas devem ser exigíveis, de forma que as obrigações naturais e as dívidas prescritas não são compensáveis.
Porém, a magistrada destacou que não se pode, a partir desse entendimento, afirmar que a obrigação prescrita não possa ser, em nenhuma hipótese, objeto de compensação.
“A prescrição somente obstará a compensação se ela for anterior ao momento da coexistência das dívidas. Se o prazo prescricional se completou posteriormente a esse fato, tal circunstância não constitui empecilho à compensação dos débitos”, ponderou a relatora.
Prova pericial para apuração da compensação espontânea
Além disso, Nancy Andrighi salientou que, ainda que a pretensão de cobrança do débito esteja prescrita quando configurada a simultaneidade das dívidas, a parte que se beneficia da prescrição poderá efetuar a compensação. “Se o crédito do qual é titular a parte contrária estiver prescrito, é possível que o devedor, o qual também ocupa a posição de credor, desconte de seu crédito o montante correspondente à dívida prescrita”, afirmou.
No caso analisado, a ministra explicou que a pretensão de recebimento de eventuais diferenças a título de contribuição previdenciária, de fato, ficou prescrita, de acordo com o que definiram as instâncias ordinárias.
Entretanto, ela ressaltou que o fundo de pensão aplicou espontaneamente o desconto da reserva matemática devida e que, por essa razão, mesmo reconhecida a prescrição, não há impedimento para que a perícia verifique se a compensação ensejou a quitação parcial ou total do débito decorrente do contrato de financiamento imobiliário. “O indeferimento da produção de prova pericial com fundamento na ocorrência de prescrição configura cerceamento de defesa”, enfatizou a magistrada.
Ao dar parcial provimento ao recurso, Nancy Andrighi também recordou que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de admitir a condenação à repetição de indébito em embargos à execução.
Leia o acórdão no REsp 1.969.468.
Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos
Cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado por uma imobiliária para limitar a cinco anos a renovação do aluguel comercial proposta em ação pelas Lojas Americanas.
As instâncias ordinárias haviam permitido a renovação por dez anos, levando em conta que esse foi exatamente o prazo inicial firmado no contrato. Isso porque trata-se de imóvel de tamanho e valor de aluguel consideráveis, cujas condições precisariam ser diferenciadas para permitir a atividade comercial.
Ao STJ, a empresa locatária alegou que o prazo legal de renovação da locação comercial é de, no máximo, cinco anos, com base no artigo 51 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
A definição desse prazo é alvo de intensa disputa judicial e doutrinária, embora a jurisprudência do próprio STJ tenha se mantido estável ao limitar a renovação ao máximo de cinco anos.
O acórdão da 3ª Turma representa não apenas a reafirmação dessa posição, como a pacificação do tema, visto que a 4ª Turma, que também julga temas de Direito Privado, votou do mesmo jeito em processo julgado recentemente.
Questão de razoabilidade
A questão toda passa pela interpretação do artigo 51 da Lei da Inquilinato. A norma diz que, “nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo”, desde que, cumpra algumas condições listadas em três incisos.
A dúvida é alcance da expressão “por igual prazo”. Ela pode se referir ao prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do art. 51); à soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes; ou ao prazo do último contrato, que completou o quinquênio.
A jurisprudência do STJ sempre se orientou no sentido de que esse prazo deve ser mesmo limitado a cinco anos, por questão de razoabilidade.
Por um lado, essa posição garante ao locador os direitos do locatário, de proteger seu ponto comercial. Por outro lado, evita riscos de eternizar contrato de locação, de maneira a restringir os direitos de propriedade do locador.
“Permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”, afirmou a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso.
Assim, mesmo que o contrato inicial tenha durado por mais de cinco anos, a renovação não pode ser maior do que esse período. O voto da relatora ainda aponta que nada impede que o locatário peça nova renovação ao final do quinquênio. A votação foi unânime.
REsp 1.971.600
https://www.conjur.com.br/2022-set-14/prazo-maximo-renovacao-aluguel-comercial-cinco-anos
TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DO RIO DE JANEIRO – TRT 1
Tratamento rude de gerente a empregada gera indenização por danos morais
A 1ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região (TRT/RJ) negou provimento, por unanimidade, ao recurso ordinário das Lojas Americanas S.A., condenada em primeira instância a indenizar uma ex-empregada que acusou o gerente da loja onde trabalhava da prática de assédio moral. O colegiado acompanhou, por unanimidade, o voto da relatora do acórdão, desembargadora Maria Helena Motta, que concluiu pela comprovação de que o superior hierárquico dirigia ofensas à trabalhadora e a tratava de forma rude e destemperada.
Admitida em 2016 e dispensada em 2020, a profissional requereu o pagamento de indenização por danos morais ao afirmar que sofria perseguição do gerente, que implicava com suas atitudes e a trocava de loja várias vezes por mês. A ex-empregada também alegou que o superior hierárquico a tratava com rigidez, expondo-a a situações humilhantes e constrangedoras.
Em contrapartida, a sociedade empresária alegou que a trabalhadora não esclareceu o tipo de humilhação que sofreu. Em relação à mudança constante de lojas, ressaltou que a rede possui diversas unidades e que, por vezes, é necessário que algum empregado complete o quadro, mas dentro da mesma função que exerce, sem que isso implique em dano moral ou prejuízo.
Na 6ª Vara do Trabalho de Duque de Caxias, onde o processo foi julgado originariamente, o juízo acolheu a tese do assédio moral, condenando o estabelecimento a indenizar a profissional. Para Renata Jiquiriça, juíza titular da VT, ficou comprovado pelos depoimentos testemunhais que o gerente tratava a empregada com rigidez e era grosseiro, ridicularizando-a quando não conseguia atingir as tarefas propostas.
Inconformada com a condenação, a empresa recorreu da decisão de primeiro grau afirmando que não há que se falar em dano moral visto que o juízo se baseou em depoimento de testemunha que mantém laços de amizade com a trabalhadora, além de não haver prova do comportamento desrespeitoso do gerente.
Ao analisar o recurso, a relatora do acórdão lembrou que dano moral é “a lesão extrapatrimonial que causa humilhação, angústia, constrangimento, dor íntima de difícil mensuração patrimonial ao empregado, causado por ato ilegal cometido pelo patrão; é a situação que extrapola os aborrecimentos normais, rotineiros decorrentes de toda relação de trabalho e configuram abuso no poder diretivo do empregador, invadindo a esfera íntima de direitos de personalidade do empregador”.
A magistrada explicou que o assédio é configurado por uma perseguição habitual com a prática de atos reiterados, por certo período e que se traduz, geralmente, “em cobranças de metas ou produção exorbitantes, atribuições dotadas de sobrecarga, praticamente impossíveis de se alcançar e sucessivos constrangimentos, impostos de modo que reduz a autoestima do empregado”.
De acordo com a relatora do acórdão, no caso em questão, a prova testemunhal comprovou a perseguição sofrida pela autora. Concluiu a relatora que o gerente “dispensava um tratamento seletivo aos empregados, tratando bem àqueles que gostava e destratando os que não tinha afinidade, o que inclui ofensas diante de colegas, como demonstrado nos depoimentos”. Assim, o colegiado manteve a sentença proferida em primeira instância e a condenação da empresa ao pagamento de indenização por danos morais.
PROCESSO nº 0100686-14.2020.5.01.0206 (RO)
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